Licencirana
agencija
Izbornik

BLOG

PRETRAGA NEKRETNINA
Lokacija

Novosti u stambenome kreditiranju – jeste li kreditno sposobni?

26. 02 2018. Autor: Adresar

Intenzivno razmišljate o kupnji vlastitih kvadrata, no ne raspolažete odgovarajućim iznosom gotovine koja bi vam omogućila brz i relativno bezbrižan proces? Iako omražen zbog dužničko-vjerovničke strukture poslovnog odnosa, u takvim se slučajevima kredit najčešće odabire kao način otplate kupoprodajne cijene nekretnina. Odlučite li se za takvu opciju i sami, od ove vas godine očekuju određene novosti na koje valja obratiti pozornost. Nalazite li se među onima koji se u moru stručne financijske terminologije i medijskih interpretacija teže snalaze i voljeli biste da vam netko jednostavnijim rječnikom objasni o čemu se zapravo radi, nadamo se da ćete u ovome članku naći korisne smjernice i savjete. Donosimo vam ukratko pojašnjenje pojma kreditne sposobnosti, faktore o kojima ista ovisi, kojim je novim regulativama HNB-a zahvaćena, kako su se novitetima u procjeni kreditne sposobnosti prilagodile poslovne banke, što možemo očekivati na tržištu nekretnina, a što se konkretno očekuje od vas, možete li kreditnu sposobnost povećati te što učiniti nađete li se u situaciji u kojoj više ne možete otplaćivati vaše ugovorene anuitete.

 

Jeste li kreditno sposobni? Faktori procjene kreditne sposobnosti

 

Procjena kreditne sposobnosti podrazumijeva mišljenje preferirane kreditne institucije o vašoj pouzdanosti kao klijenta, odnosno o tome hoćete li biti u mogućnosti pravovremeno podmirivati sve preuzete obveze sukladno zaključenome ugovoru o kreditu. Faktori koje kreditne institucije (banke, štedionice, kartične institucije, leasing društva itd.) uzimaju u obzir prilikom procjene su sljedeći:

 

1) PRIMANJA I POSTOJEĆA OPTEREĆENJA

Kreditne institucije prvenstveno obraćaju pozornost na visinu i redovitost uplata vaših mjesečnih primanja kao i putnih troškova i ostalih dodataka. Prilikom analize najčešće se u obzir uzima tri do šest posljednjih platnih lista. Pritom se razmatra pravovremenost isplata (isplaćuju li se do točno određenog datuma u mjesecu ili osciliraju/kasne), a od posebnog je interesa tzv. neopterećeni dio primanja. Neopterećeni dio je ostatak po vašem potpunom podmirenju svih obveza koje terete vašu plaću. To uključuje vaše postojeće kreditne obveze (otplaćujete li već neki kredit ili ste zaduženi po kreditnim karticama), jeste li nečiji jamac (ako jeste, to umanjuje ili u potpunosti onemogućava vašu kreditnu sposobnost), jeste li zaduženi po revolving karticama (tip zaduženja koji također utječe na procjenu kreditne sposobnosti – određene banke ne uzimaju u obzir samo zaduženje već i dopušteni limit po kartici), nalazite li se u minusu po tekućem računu, imate li drugih ugovorenih obveza (trajni nalozi i sl.). Uz postojeća opterećenja, kreditne institucije kreditnu sposobnost procjenjuju i temeljem analize svih vaših dosadašnjih kreditnih odnosa vidljivih iz kreditnog izvješća Hrvatskog registra obveza po kreditima (HROK). To znači da će instituciji od koje ste zatražili procjenu kreditne sposobnosti biti vidljiva dinamika podmirivanja svih vaših obveza unatrag 24 mjeseca, a i više ulazite li u potencijalno rizičnu skupinu (vaši minusi po tekućem računu, zaduženja po kreditnim i revolving karticama, kreditna zaduženja u drugim bankama, redovitost podmirivanja, kašnjenja u isplatama, prekoračenja dozvoljenih limita/nedozvoljeni minusi, blokade računa i sl.). Objedinjenje svih podataka u HROK-u za kreditne je institucije praktično u kontekstu sprječavanja prezaduženosti potrošača ili pravovremeno predviđanje nemogućnosti otplate anuiteta. Temeljem navedenog izvještaja poslovne banke određuju minimalan iznos novčanih sredstava potrebnih korisniku za normalan život povrh svih obveza. Podatci se u HROK-u ažuriraju na mjesečnoj bazi i informacije o svim podmirenim obvezama ostaju u evidenciji još pune četiri godine od dana zatvaranja vaših dugovanja.

 

2) POSLODAVAC

Kreditnu će instituciju zanimati jeste li zaposleni u privatnome ili javnome sektoru, imate li s poslodavcem sklopljen ugovor o radu na neodređeno, koliki vam je ukupni radni staž, kakva je struktura poslovnog subjekta, radi li se o velikoj, srednjoj ili maloj organizaciji, obrtu, društvu s ograničenom odgovornošću ili dioničkome društvu, podmiruje li tvrtka/poslovni subjekt redovito sve svoje obveze (porez, doprinose, plaće zaposlenika i obveze prema poslovnim partnerima), je li poduzeće (bilo) u blokadi i ako da, koliko dugo. Ujedno očekujte pitanja poput broja osoba koje poduzeće ukupno zapošljava, koliko dugo posluje, koji je spektar djelatnosti tvrtke, ulazi li u stečaj te kako je poslovalo prijašnjih godina. Kreditne institucije teže manje rizičnim dužnicima i u skladu s tim sagledavaju sve aspekte poslovanja poduzeća koje vas zapošljava.

 

3) OBITELJSKI I BRAČNI STATUS

Ako ste mislili da spomenute informacije ulaze u vašu strogo privatnu sferu, bit ćete prisiljeni pokazati određenu dozu fleksibilnosti. Nerijetko se na listi ključnih pitanja za procjenu vaše kreditne sposobnosti nađu i ona jeste li u braku (pitanje, dakle, nije rezervirano samo za vaše znatiželjne rođake, prijatelje i susjede, već ćete ih biti prisiljeni tolerirati i od institucija – možda će vam lakše pasti činjenica da u ovom slučaju doista imaju konkretnu svrhu :) ), kao i pitanja koliko članova broji vaša obitelj, koliko je njih samostalno zaposleno, a koliko uzdržavano. Na iznenađenje većine osoba koje su predale zahtjev za kredit, a vezano uz obvezna osiguranja koja prate kreditnu obradu, dužni ste navesti i informacije osobne prirode poput vaše visine, težine, zdravstvenog stanja vas i članova vaše obitelji, ime vašeg/vaše doktora/doktorice opće prakse i naziv doma zdravlja, vaše sportske i rekreativne aktivnosti i sl.

 

4) DODATNI IZVORI ZARADE

Na povećanje vaše kreditne sposobnosti mogu utjecati i legalni godišnji prihodi od dodatne djelatnosti poput turizma, iznajmljivanja stanova ili poslovnih prostora. Bavite li se navedenim djelatnostima, potrebno je da zahtjevu priložite rješenje o pružanju usluga iznajmljivanja soba, apartmana ili smještajnih jedinica kampa, dokumentaciju koja dokazuje bavljenje turizmom kao dodatnom djelatnošću ili koja dokazuje iznajmljivanje soba, stanova ili poslovnih prostora, porezno rješenje za proteklu godinu koje prikazuje dohodak od samostalne i nesamostalne djelatnosti kao i uplaćeni porez na predmetni dohodak.

 

5) INSTRUMENTI OSIGURANJA – jamci, sudužnici i založno pravo na nekretninama

Znate li razliku između jamca i sudužnika? Navodite li jamca prilikom traženja kredita, navodite osobu koja u slučaju vaše nemogućnosti otplate anuiteta preuzima obveze korisnika po kreditu. Jamac ne utječe na vašu kreditnu sposobnost, već samo jamči otplatu sredstava. Sudužnik, s druge strane, utječe na kreditnu sposobnost u slučaju da kreditna institucija/banka procijeni vaš status nezadovoljavajućim. Navođenje sudužnika osim što, slično slučaju jamca, podrazumijeva pravovremenu naplatu potraživanja s osnove ugovora o kreditu, podiže vašu kreditnu sposobnost i povećava vam šanse za dobivanjem većeg iznosa kredita. Najčešće se kao sudužnici navode članovi užeg kruga obitelji i bračni partner.

Dodatna stavka koju morate uzeti u obzir ako vam je u interesu namjenski stambeni kredit jest i vrijednost nekretnine za čiju ste kupnju zainteresirani. Naime, banke i ostale kreditne institucije inzistiraju na adekvatnoj procjeni vrijednosti nekretnine, što znači da ista mora biti dostatna da se upisom prava zaloga banka može u cijelosti namiriti dođe li do situacije nemogućnosti podmirenja obveza (više o procjenama pročitajte na Agenti.hr i u službenome Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina).

U članku 19. Zakona o stambenom potrošačkom kreditiranju (NN 101/17) pobliže je razrađena procjena vrijednosti stambene nekretnine kao ona koju može provoditi isključivo stručno osposobljena i osoba neovisna o postupku odobravanja stambenog potrošačkog kredita. Ako dosad niste bili upoznati s procedurom, posebno vam želimo naglasiti da prilikom iste nije nužno da banka određuje procjenitelja. Vi ga možete odabrati samostalno pod uvjetom da banka takvu opciju dozvoljava i da je osoba ovlaštena za procjenu (službena osoba koja zadovoljava uvjete bavljenja navedenom djelatnošću, sukladno zakonu i propisima Republike Hrvatske). Valja uzeti u obzir da kreditne institucije većinom ne odobravaju iznos kredita identičan iznosu procijenjene vrijednosti nekretnine koju se prima u zalog (omjer 1:1). Odobreni je iznos najčešće 80% utvrđene vrijednosti nekretnina, a nerijetko i niži.

 

Kreditna sposobnost i nova regulativa Hrvatske narodne banke

 

03. kolovoza 2017. godine promijenjen je Ovršni zakon (NN 112/12, 25/13, 93/14, 55/16, 73/17) ponajviše u svrhu veće zaštite prava ovršenika. Važna promjena podrazumijeva veću zaštitu od ovrhe na jedinoj nekretnini u kojoj ovršenik živi. Člankom 75. Zakona (NN 73/17) naznačeno je sljedeće:

(1) Ovrha radi ostvarenja novčane tražbine ne može se provesti na stvarima i pravima fizičke osobe koja ne obavlja registriranu djelatnost koja su nužna za zadovoljenje osnovnih životnih potreba ovršenika i osoba koje je po zakonu dužan uzdržavati.

(2) Ovrha radi ostvarenja novčane tražbine protiv fizičke osobe koja obavlja registriranu djelatnost može se provesti na cjelokupnoj njezinoj imovini, osim na onim stvarima i pravima na kojima se protiv nje ne bi mogla provesti kad ne bi obavljala registriranu djelatnost te na onim stvarima i pravima koja su nužna za obavljanje njezine registrirane djelatnosti ako joj je ona glavni izvor sredstava za život.

(3) U ovrsi radi ostvarenja novčane tražbine protiv fizičke osobe koja obavlja registriranu djelatnost na odgovarajući se način primjenjuju odredbe članka 242. ovoga Zakona.

(4) Odredba stavka 1. ovoga članka neće se primjenjivati u slučajevima u kojima su ovim Zakonom za ovrhu na određenim stvarima ili pravima utvrđena posebna pravila o izuzimanju od ovrhe ili o ograničenju ovrhe.

(5) Smatra se da je jedina nekretnina u kojoj stanuje ovršenik koji ne obavlja registriranu djelatnost nužna za zadovoljenje osnovnih životnih potreba ovršenika i osoba koje je po zakonu dužan uzdržavati, osim ako je ovršenik u trenutku sklapanja pravnog posla kojim preuzima obvezu izjavio da je suglasan da se radi namirenja ovrhovoditeljeve tražbine ovrha može provesti na njegovoj jedinoj nekretnini. Suglasnost da se radi namirenja ovrhovoditeljeve tražbine ovrha može provesti na jedinoj nekretnini ovršenika daje se u pisanom obliku i ima učinak ako je potpis ovršenika ovjerio javni bilježnik ili koja druga osoba ili tijelo s javnim ovlastima. Suglasnost iz ovoga stavka vrijedi ako dođe do promjene vjerovnika ili ako ovršenik stekne novu nekretninu.

(6) Sud će, kad to pravičnost zahtijeva, odrediti i provesti ovrhu na nekretnini iz stavka 5. ovoga članka ako ovršenikova obveza potječe iz izvanugovornog obveznog odnosa.

(7) Uz prijedlog za ovrhu na nekretnini protiv osobe iz stavka 1. ovoga članka ovrhovoditelj je dužan podnijeti suglasnost iz stavka 5. ovoga članka ili pravomoćnu presudu, javnu ili privatnu ispravu koja ima značenje javne isprave kojom dokazuje da ovršenik ili osoba koju je po zakonu dužan uzdržavati ima drugu nekretninu za stanovanje.

(8) Nekretnine za obavljanje poslovne djelatnosti ne smatraju se stvarima koje su nužne za obavljanje samostalne djelatnosti koja je njegov glavni izvor sredstava za život, osim ako zakonom nije drukčije određeno.

Važno je s dozom opreza tumačiti odredbe Zakona, s posebnim osvrtom na kupnju nekretnine putem kredita uz založno pravo kao instrument osiguranja. U takvoj situaciji vi dajete izričito pravo banci da se u slučaju vaših dugovanja po osnovi kredita namiri prodajom predmetne nekretnine, neovisno o tome radi li se o prvoj (i jedinoj) nekretnini kojom ste željeli riješiti vlastito stambeno pitanje. U trenutku kada dajete suglasnost banci, podrazumijeva se da razumijete značenje i implikacije upisa založnog prava.

Izmjene Ovršnog zakona (NN73/17) koje izravno utječu na procjenu kreditne sposobnosti tražitelja kredita odnose se na novo ograničenje dijela primanja izuzetih od ovrhe. Tijekom siječnja ove godine javnost je obaviještena o navedenim izmjenama s posebnim osvrtom na strože uvjete kreditiranja od dosadašnjih. Naime, poslovne su banke, potaknute navedenim izmjenama, a u kontekstu nove regulative, povećale dozu opreza prilikom procjene kreditne sposobnosti potencijalnih korisnika kredita. Iste više nisu u mogućnosti u slučaju dugovanja ovršiti cijelu plaću dužnika, kao ni njen veći dio, već moraju voditi računa o tome da klijent zaduženjem ne dođe u stanje prezaduženosti. Sukladno navedenome, banke uzimaju posebno u obzir situaciju pojedinaca čija su primanja manja od prosječne plaće u RH (<5.960,00 HRK). Prema novim odredbama Zakona takvim se pojedincima smije ovršiti samo ¼ primanja, dok ¾ moraju ostati na raspolaganju za životne potrebe korisnika. Pojedincima kojima primanja ipak prelaze prosjek, kreditna se sposobnost ne narušava.

Da bismo vam približili što to konkretno znači, prenosimo paragraf članka kojim je 18. siječnja 2018.g. Novi list prenio pojašnjenja i stavove pojedinih banaka:

„U Raiffeisen banci između ostalog kažu će se primjenom novih zakonskih propisa smanjiti kreditna sposobnost pojedinih potrošača, posebno onih s primanjima manjim od prosječne plaće.

U Erste banci također se pozivaju na izmjenu regulative od strane HNB-a. Kažu da, ako je plaća manja od prosječne plaće u RH, koja je u rujnu 2017. iznosila 5.958 kuna, od ovrhe je zaštićen iznos u visini od 3/4 plaće, ali ne više od 2/3 prosječne plaće. Daju i konkretne primjere: ako je plaća 5.950 kuna, zaštićeni dio plaće je 2/3 prosječne plaće (3.972 kuna), a iznos koji se smatra slobodnim za mjesečnu obvezu po kreditu iznosi 1.978 kuna; ako je plaća 5.200 kuna, zaštićeni dio plaće je 3/4 plaće (3.900 kuna), a iznos koji se smatra slobodnim iznosi 1.300 kuna; ako je plaća 3.200 kuna, zaštićeni dio plaće je 3/4 plaće (2.400 kuna), a iznos koji se smatra slobodnim iznosi 800 kuna. Nadalje, ako je plaća veća od prosječne plaće u RH, od ovrhe je zaštićen iznos u visini od 2/3 prosječne plaće. Primjeri su sljedeći: ako je plaća 6.700 kuna, zaštićeni dio plaće je 2/3 prosječne plaće (3.932 kuna), a iznos koji se smatra slobodnim iznosi 2.768 kuna; ako je plaća 8.000 kuna, zaštićeni dio plaće je 2/3 prosječne plaće (3.932 kuna), a iznos koji se smatra slobodnim iznosi 4.068 kuna; ako je plaća 10.000 kuna, zaštićeni dio plaće je 2/3 prosječne plaće (3.932 kuna), a iznos koji se smatra slobodnim iznosi 6.068 kuna. Ako bi potrošač zatražio stambeni kredit u iznosu 600.000 kuna, s kamatnom stopom od 4,1 posto i na rok otplate od 30 godina, iznos mjesečnog anuiteta iznosio bi 2.900 kuna. Za takav kredit, uz pretpostavku da nema drugih kredita ili drugih zaduženja koja opterećuju kreditnu sposobnost (npr. minus po tekućem, zaduženja po kreditnim karticama i sl.) mjesečna primanja potrošača moraju iznositi najmanje 6.900 kuna. Potrošač s primanjima od 6.000 kuna, bez drugih zaduženja, mogao bi imati stambeni kredit čiji anuitetne prelazi 2.000 kuna mjesečno, a to je uz rok otplate od 30 godina, kredit od maksimalno 410.000 kuna, zaključuju u Ersteu.

U PBZ-u kažu da su »uskladili uvjete s odredbama HNB-ove odluke kojom se propisuju minimalni standardi određivanja kreditne sposobnosti, što znači povećanje dijela plaće koji ne može biti opterećen kreditom«.

Iz Splitske banke poručuju da su uskladili poslovanje s odlukom koju je propisao HNB, no dodaju da to ne znači da će klijenti u praksi biti u nepovoljnijem položaju od onog kakav su imali prije njenog donošenja.

Iz OTP banke odgovaraju kako ta banka nije postrožila uvjete odobravanja kredita građanima, iako razmatra utjecaj posljednjih zakonskih mjera.“

Dva dana prije objave članka o zasebnim stavovima poslovnih banaka, 16. siječnja 2018.g., HNB je, potaknut brojnim pitanjima građana, izdao priopćenje za javnost koje možete u cijelosti pročitati na sljedećem linku: https://www.hnb.hr/-/hnb-nema-ovlasti-nare-ivati-bankama-kome-i-kada-dati-kredit, a kojim jasno naznačuje da je procjena kreditne sposobnosti klijenata isključivo stvar odluke banaka/kreditnih institucija, odnosno njihovih internih akata. To znači da same snose odgovornost za odobrenje, odnosno neodobrenje kredita klijentima.

 

Kreditna sposobnost i tržišne implikacije nove regulative

 

Mnogi se pitaju kako će se prethodno spomenute promjene odraziti na tržišnu situaciju u RH. Logično bi bilo očekivati, s obzirom na činjenicu postroženja izračuna kreditne sposobnosti i manje iznose kredita za pojedince s primanjima ispod državnog prosjeka, da će se ukupan broj novih kredita smanjiti. Manji broj odobrenih zahtjeva značio bi i manji broj realizacija kupoprodaja nekretnina. Međutim, stručnjaci strahuju da će se u potrebi za rješavanjem stambenog pitanja potencijalni kupci u većoj mjeri okrenuti crnome tržištu (kamatarima) ili će u većoj mjeri pribjegavati nadopunama kupoprodajnog iznosa u obliku gotovinskih kredita, uz nepovoljnije kamate.

Uz manje iznose kredita predviđa se i mogući rast potražnje za stanovima manjih kvadratura. Gdje dolazi do rasta potražnje, dolazi i do cjenovnih modifikacija u obliku rasta cijena. S druge strane, vlasnici nekretnina većih kvadratura mogli bi na novonastale okolnosti reagirati smanjenjem cijena ili većom razinom fleksibilnosti u rasponu između inicijalno traženih cijena i cijena po kojima su s kupcima spremni realizirati kupoprodaju.

Banke i kreditni posrednici pozivaju građane na zadržavanje optimističnih stavova. Banke personaliziraju i prilagođavaju ponude kredita klijentima, planiraju akcije, a kako doznajemo poneke u ponude uključuju i besplatne usluge procjene nekretnina ili manje rigorozne stavove po pitanju instrumenata osiguranja. Međutim, na neke troškove još uvijek morate računati, a o njima vam prilikom podnošenja zahtjeva rijetko tko govori. O kojim se troškovima radi, saznajte u daljnjem tekstu.

 

Što još trebate znati, a nitko vam ne govori?

 

Podrazumijeva li kupoprodajna dinamika isplatu cijene ili dijela iste putem kredita, pripremite se na proces koji će od vas zahtijevati visoku razinu strpljenja. Računajte na učestale razgovore s osobnim bankarom, poduže vrijeme obrade zahtjeva i dokumentacije te na mnoštvo papirologije. Dinamika obično podrazumijeva potpis predugovora o kupoprodaji nekretnine, predaju odgovarajuće dokumentacije o nekretnini (vlasnički list, građevinska i/ili uporabna dozvola) i dokumentacije poslodavca (JOPPD obrazac, BON 1, BON 2 i dr.) kreditnoj instituciji, podrazumijeva čekanje do poziva kreditne institucije na sklapanje i solemnizaciju ugovora o kreditu (pod pretpostavkom da vam je kredit odobren), sklapanje konačnog ugovora o kupoprodaji nekretnine kao i čekanje do konačne isplate kupoprodajne cijene na račun prodavatelja. Nakon toga vas očekuju predaja tabularne izjave, upis prava vlasništva, primopredaja nekretnine i prijenos režija na vaše ime. Zvuči komplicirano, no morate znati da to doista ne mora nužno i biti. Angažirate li posrednika u prometu nekretnina, možete svakako računati na bezbolan proces, pravovremeno upozorenje o koracima koji slijede i pomoć prilikom svakog od spomenutih. Dokumentacija će vam biti pravovremeno spremna i kreirana u suradnji s odvjetničkim društvom. Većina vlasnika i  kupaca smatra razinu vlastite informiranosti i upoznatosti s procesom adekvatnom, međutim, iz iskustva govoreći, mnoštvo procesa bez asistencije stručnjaka u nekoj fazi krene krivo i nastaju ozbiljni problemi. Kupoprodaja nekretnina izuzetno je iz pravnog i financijskog aspekta ozbiljan proces te ga kao takvog valja i shvatiti.

Po potpisu predugovora o kupoprodaji nekretnine (kojeg možete, ali i ne morate nužno ovjeravati) i dostave dokumentacije kreditnoj instituciji, kao što je već napomenuto, potrebno je čekati poziv na solemnizaciju ugovora o kreditu. Kreditna vas je institucija dotad dužna upozoriti na sve troškove koje morate uzeti u obzir. Međutim, ponekad je do nekih informacija teže pravovremeno doći ili ih se ne spominje prilikom izračuna efektivne kamatne stope. Nominalna kamatna stopa odnosi se na izračun osnovne kamate koju plaćate na iznos zatraženog kredita i ona ne uključuje troškove osiguranja, naknade i ostale troškove koji prate otplatu kredita. Efektivna kamatna stopa iskazuje ukupne troškove kredita za vas kao potrošača, a sukladno Zakonu o potrošačkom kreditiranju (NN 101/17), članku 17., oni uključuju:

1. ukupne troškove stambenoga potrošačkog kredita za potrošača, koji uključuju kamate, naknade, poreze i sve druge naknade koje potrošač mora platiti u vezi s ugovorom o stambenom potrošačkom kreditu te koji su poznati vjerovniku, osim troškova javnog bilježnika, troškove dodatnih usluga koje se odnose na ugovor o stambenom potrošačkom kreditu, a osobito premije osiguranja, koji su uključeni ako je sklapanje ugovora o pružanju drugih usluga obvezno radi dobivanja kredita ili dobivanja kredita prema uvjetima koji vrijede na tržištu

2. trošak procjene vrijednosti nekretnine ako je ta procjena vrijednosti nužna za odobravanje stambenoga potrošačkog kredita i

3. troškove otvaranja i upravljanja pojedinim računom, korištenja sredstava plaćanja i za transakcije i za povlačenje tranše s tog računa te druge troškove vezane uz platni promet u slučajevima kad je otvaranje ili vođenje računa ugovoreno uz odobravanje stambenoga potrošačkog kredita ili za odobravanje stambenoga potrošačkog kredita prema uvjetima pod kojima se nudi na tržištu.

Troškovi javnog bilježnika navedeni točkom 1. podrazumijevaju troškove ovjere kupoprodajne dokumentacije, izradu preslika dokumenata i troškove solemnizacije ugovora o kreditu (ovisi o kupoprodajnoj cijeni nekretnine i obračunava se prema javnobilježničkoj tarifi). Uz navedeno, svakako računajte na dodatne troškove poput troškova police osiguranja nekretnine od požara i drugih opasnosti, ovjere izjave o zapljeni primanja/računa za sve sudionike, troškove riziko police (police životnog osiguranja vinkulirane u korist kreditne institucije) i troškove procjene nekretnine (okvirno 1.500,00 HRK, osim u slučaju akcije kreditne institucije koja podrazumijeva besplatnu procjenu). Interkalarna kamata također vas neće mimoići, stoga svakako ubrojite u trošak koji kreditna institucija naplaćuje odmah pri podizanju kredita, u cijelosti. To je kamata koju se obračunava od dana korištenja kredita (dana kada je banka izvršila isplatu) do dana početka redovite otplate, odnosno plaćanja inicijalnog anuiteta. Formula po kojoj možete izračunati točan iznos je sljedeća:

iznos glavnice kredita (iznos kredita kojeg podižete, u cijelosti) x nominalna kamatna stopa x broj preostalih dana do dana kada banka zadužuje anuitete/36500 = interkalarna kamata

U troškove koji se odnose na vas kao kupca nekretnine i potencijalnog korisnika stambenog kredita ulaze i troškovi kapare prilikom potpisa predugovora o kupoprodaji (u prosjeku 10 % ugovorene kupoprodajne cijene), troškovi upisa prava vlasništva u zemljišnoknjižnome odjelu (sudska pristojba u iznosu od 250,00 HRK) i troškovi poreza na promet nekretnina u iznosu od 4% ugovorene kupoprodajne cijene.

Svi prezentirani troškovi mogu djelovati obeshrabrujuće, no svakako je bolje znati na što sve morate računati prije ulaska u sam proces.

 

Ne mogu više otplaćivati stambeni kredit! Što i kako dalje?

 

U praksi često svjedočimo dvoumljenju i strahu klijenata prilikom podizanja kredita u svrhu kupnje nekretnine. Posebno je paralizirajuć strah od mogućih negativnih okolnosti popraćen pitanjima poput: „Što ako ne uspijem redovito otplaćivati anuitete? Što ako mi se nešto dogodi? Što ću dobijem li otkaz?“ Rizici uvijek postoje, dakako. Međutim, često su bojazni veće od razine koja bi se mogla nazvati zdravorazumskim oprezom.

U Adresaru  se susrećemo sa situacijama u kojima ljudi, suočeni s navedenim okolnostima, odlučuju djelovati pravovremeno i odgovorno, ne čekajući da njihove anuitete isplaćuju jamci i sudužnici ili da banka pokrene postupak ovrhe. Jedna od opcija je iznajmiti nekretninu ili je dati u zakup (ovisno o njenoj namjeni). Vlasnici nekretnina često nam se obraćaju za pomoć u takvim situacijama. Svrha je najma/zakupa kanalizirati iznose mjesečnih najamnina u svrhu plaćanja mjesečnih anuiteta vašeg kredita. Time se rasterećujete stresa, znajući da možete računati na određene mjesečne iznose koji vam olakšavaju otplatu.

Najčešće prakticiran način ipak je promptno oglašavanje nekretnine u svrhu prodaje po realnoj tržišnoj cijeni. Možemo doista potvrditi da svaka nekretnina ima kupca, stoga ne trebate strahovati. Ako ste cijenu prilagodili tržišnoj, svakako će biti prodana u prihvatljivome roku. Kupoprodaja je u takvim slučajevima gotovo identična onima u kojima pojedinci prodaju manji stan s upisanom hipotekom ne bi li kupili veći, i obrnuto, ovisno o stambenim potrebama. Želimo naglasiti da su založna prava svakodnevica s kojom se u kupoprodajnim procesima susrećemo i lako ih je regulirati kupoprodajnom dokumentacijom. Kupac vaše nekretnine tada će jednostavno dio kupoprodajne cijene prilikom isplate kanalizirati na kreditnu partiju određenog broja navedenog u pismu namjere matične kreditne institucije. Tako se založno pravo 'zatvara', vi ste nekretninu prodali i riješili se dugovanja po podignutome kreditu. S obzirom da se radi o ozbiljnim transakcijama, svakako predlažemo da pritom angažirate stručnjake koji će vam objasniti situaciju i mogućnosti jasno i detaljno. Svaki je slučaj individualan i važno je dokumentaciju adekvatno prilagoditi i pripremiti.

Ne reagirate li pravovremeno na prethodno predložen način, morate biti upoznati s procedurom kreditne institucije koja dugovanja prisilno naplaćuje, odnosno aktivira sljedeće instrumente osiguranja:

1. prijeboj sredstava (po računu korisnika kredita, zatim sudužnika te jamca)

2. izjava o zapljeni po pristanku dužnika (korisnika kredita, zatim sudužnika te jamca)

3. zadužnica (-II-)

4. podmirenje tražbine iz odabranog instrumenta osiguranja

5. pokretanje ovrhe na cjelokupnoj imovini korisnika kredita, zatim sudužnika te jamca

Cijeli proces nije, dakle, neugodan samo za vas osobno, već i za osobe koje su vam u povjerenju pristale biti sudužnikom ili jamcem. Svakako je u takvim situacijama najvažnija pravovremena reakcija koja zahtijeva brzo rješavanje problema. U tu vam svrhu stojimo na raspolaganju za savjetovanje, analizu vaše situacije i sugeriranje najbolje opcije. Osim što vam osiguravamo stručnu i pravnu podršku, tu smo da praksom potvrdimo da nerješivih situacija – nema.

ADRESAR nekretnine © 2020. Sva prava pridržana. Adresar web Adresar nekretnine