Licencirana
agencija
Izbornik

BLOG

PRETRAGA NEKRETNINA
Lokacija

Posredovanje i predrasude - jesu li agencije uopće potrebne?

26. 06 2018. Autor: Adresar

Kao vlasnici nekretnine/a koju/e namjeravate prodati, iznajmiti ili predati u zakup zasigurno se nalazite u situaciji razmatranja raspoloživih opcija – prodavati/iznajmljivati samostalno ili angažirati agenciju? Dok neki od vas bez pretjeranih dvojbi odabiru drugu opciju, ostali se možda pitaju o funkciji agencija uopće. Treći možda pate od noćnih mora uzrokovanih pozivima agencija, u kojem slučaju pojam „agent za nekretnine“ postaje istoznačnica pojmu „čudovište iz ormara“. Ovaj ćemo članak stoga posvetiti razbijanju strahova i predrasuda o agencijama, razotkriti uzroke negativne percepcije o istima, objasniti koje su prednosti angažiranja agenata za nekretnine, pojasniti zašto je samostalan podvig prodaje/najma rizična aktivnost te posebno ukazati na mjesto za paljenje svjetla potrebnog za jasnije uočavanje određenih stvari. Kada jasnije vidimo, najčešće shvatimo da čudovišta uopće nema. Radi se o proizvodu našeg bojažljivog uma.

Naravno, pod pretpostavkom da se u ormar nije sakrio Shrek, što je malo vjerojatno.

 

Posredovanje i predrasude - razlozi negativnome stavu o agencijama za nekretnine

Tijekom istraživanja tržišta i ispitivanja javnog mnijenja o agencijama za nekretnine došli smo do zanimljivih spoznaja. Povratne ćemo informacije za potrebe ovog članka podijeliti u dvije zasebne kategorije: pozitivnu i negativnu. Pozitivnim povratnim informacijama detaljnije ćemo se pozabaviti u sljedećem odlomku. Sada nam predstoji razmatranje uzroka negativnih stavova o agencijama i njihovoj ulozi, prilikom čega valja krenuti ab ovo. Početno pitanje glasi: „Zašto se pojedinci u prvome redu zapošljavaju u agencijama za posredovanje u prometu nekretnina?“ Kratak je odgovor u većini slučajeva:„Zbog izazovnog okruženja, poslovne dinamike i – lake zarade.“ No, koliko je zarada uistinu laka i što sve podrazumijeva?

Posredovanje je unosan posao kada je obavljen stručno, kvalitetno i uz visoku razinu zadovoljstva klijenata. Takav ishod implicira specijalizirana znanja iz mnogih područja obuhvaćenih posredništvom - poznavanje Ustava Republike Hrvatske, brojnih zakona poput Zakona o posredovanju u prometu nekretnina, Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, Zakona o trgovačkim društvima, Zakona o radu, Zakona o obveznim odnosima, Zakona o javnom bilježništvu, Zakona o trgovini, Zakona o zaštiti potrošača, Zakona o zaštiti tržišnog natjecanja, Zakona o pravu na pristup informacijama, Zakona o zemljišnim knjigama, Obiteljskog zakona, Zakona o najmu stanova, Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora, Kaznenog zakona, Zakona o porezu na promet nekretnina, Zakona o sprječavanju pranja novca i financiranja terorizma, Zakona o platnom prometu, Zakona o prostornom uređenju, Zakona o subvencioniranju stambenih kredita itd. Mnogi početnici u poslu pokazuju nedostatno poznavanje proizlazećih prava i obveza iz spomenutih zakona, nisu položili stručni ispit u Hrvatskoj gospodarskoj komori, nisu uvršteni u Imenik agenata, a agencija za koju rade najčešće nije ovlaštena za rad te nije članica Registra posrednika pri HGK. Nerijetko u praksi protuzakonito naplaćuju posredničku proviziju s dviju strana. Ujedno pokušavaju iskoristiti neinformiranost potencijalnih kupaca/najmoprimaca inzistiranjem na potpisivanju posredničkog lista u formi ugovora, a kojim postaju nalogodavci s obvezom plaćanja provizije.

Probleme koji narušavaju ugled posrednika predstavljaju i situacije u kojoj pojedini agenti ne odgovaraju pravovremeno na upite klijenata (čime odaju dojam nezainteresiranosti i indiferentnosti), ne obraćaju pozornost na kvalitetu fotografija u oglasima, kao i na informativnost sadržaja, ne mare za vlasničkopravna stanja nekretnina, prešućuju relevantne informacije za namjeravani posao, zanemaruju rokove, ne objašnjavaju klijentima relevantne pojmove, neugodni su i osorni u komunikaciji. Popis bi mogao sezati unedogled. Međutim, u svakoj grani poslovanja postoje pojedinci nezainteresirani za kvalitetu poslovanja, a takav se sindrom proteže od obrazovnih djelatnika, preko saborskih zastupnika, zaposlenika državnih institucija, sve do zaposlenika lokalnih trgovina mješovitom robom. Osim što ste izgubili povjerenje u saborske zastupnike, nadate li se ipak boljim zakonima? Ako ste razočarani ponašanjem trgovca u trgovini, mijenjate li trgovinu ili dolazite u sate kada dotični pojedinac ne radi? Potrebe su ostale iste, samo ste odlučili opreznije birati. S obzirom na navedeno, nameće se pitanje - zašto ista strategija nije primjenjiva i na slučajeve odabira posrednika u prometu nekretnina? Provjerite s kime poslujete i dozvolite si pažljivijim odabirom poboljšati stav o ulozi agencija.

 

Što zapravo rade agencije? Pozitivne povratne informacije

Pozitivne povratne informacije dobivene tijekom istraživanja ponajviše su podrazumijevale svijest o važnosti znanja stručnih osoba zaposlenih u posredničkim tvrtkama. Pojedinci s pozitivnim iskustvima suradnje s posrednicima shvaćaju kakav golemi posao stoji iza naoko jednostavnih pojmova poput prodaje ili iznajmljivanja nekretnina. Oni shvaćaju da licencirane agencije moraju imati savjesne administrativne djelatnike, pojedince zadužene za akviziciju, stručnjake za marketing i odnose s javnošću, stručnjake informacijske tehnologije, licencirane agente za posredovanje u prometu nekretnina s položenim ispitom u Hrvatskoj gospodarskoj komori, suradnike odvjetnike, energetske certifikatore, arhitekte, geodete, građevinare, stručnjake za legalizaciju, sudske procjenitelje i brojne druge zaposlenike specijaliziranih znanja. Ti su pojedinci svjesni i specifičnih procesa podrazumijevanih poslom posredništva u prometu nekretnina od kojih su samo neki: terenski rad, izrada profesionalnih fotografija nekretnina, stručne prezentacije, provjere dokumentacije, kreiranja pravne dokumentacije, uknjižba, legalizacija, sređivanje vlasničkopravnog stanja u slučajevima problematičnih odnosa, savjetovanja po pitanju odabira lokacije, razmatranja kreditnih mogućnosti i rokova, rješavanja postupaka vezanih uz državnu imovinu, certificiranje, subvencije, oporezivanja, prijenos režija, zaštita osobnih podataka, pravne zavrzlame, građevinarski projekti, financijsko savjetovanje itd.

Kada ugledate agenta za nekretnine, imajte na umu da poslovno odijelo, pomno ispeglana kravata i aktovka ne znače da se njegov prosječan radni dan sastoji od ispijanja kava, održavanja finih sastanaka u ugodnim ambijentima, ručanja egzotičnih jela i vožnje najboljim automobilima. Njegov dan započinje izuzetno rano, jer postoje klijenti iz drugih zemalja sa škakljivim poimanjem vremenskih razlika. Uz jutarnju kavu njegov najbolji prijatelj nisu samo novine temeljem kojih prati zbivanja na tržištu, već i sve tekovine moderne tehnologije poput mobitela, tableta i računala, s obzirom na dužnost pravovremenog odgovaranja na upite klijenata. Taj isti agent nerijetko u istoj minuti mora napisati nekoliko mailova, nekoliko sms poruka, obaviti nekoliko poziva, komunicirati sa suradnicima i klijentima te dogovarati termine sastanaka. Ostvarite li suradnju s njim ista će podrazumijevati inicijalni sastanak u predmetnoj nekretnini, dogovaranje uvjeta suradnje, utvrđivanje cijene nekretnine, potpis Ugovora o posredovanju u prometu nekretnina (sukladno Zakonu o posredovanju) te, u pratnji fotografa, izradu profesionalnih fotografija. Iste se potom objavljuje na nekoliko marketinških portala, ovisno o preferencijama agencije. Marketinški je tim zadužen za kreiranje i održavanje oglasa, za održavanje internetske stranice, pisanje članaka i blogova, kontrolu i upravljanje aktivnostima na društvenim mrežama. Agent obavezno pristupa provjeri cjelokupne relevantne dokumentacije vezane uz nekretninu. Provjerava vlasnički list te građevinsku i uporabnu dozvolu. Potrebno je provjeriti i eventualne dijelove nekretnine koji nisu u skladu s projektnim planom te utvrditi površine koje je potrebno legalizirati. Ako je nekretnina upisana u Knjigu položenih ugovora, važno je upozoriti vlasnike na proces povezivanja KPU i Glavne knjige u ZK odjelu. Agent je dužan provjeriti sve terete na predmetnoj nekretnini, što podrazumijeva one upisane, kao i moguće neupisane (poput prijetećih ovrha).

Po završenim provjerama slijede kontinuirane prezentacije. Za uspješna pokazivanja nekretnine interesentima potrebno je mnogo strpljenja, s obzirom na strahovitu količinu osoba koje bez prave namjere za kupnjom baš te nekretnine razmatraju buduće stambene opcije. Problematično je i kada više agencija pokazuje isti stan, kuću ili poslovni prostor, prilikom čega je moguće preklapanje termina. Dobar će agent za nekretnine savjetovati vlasnicima minimalan broj angažiranih agencija, jer sve izvan navedenoga odaje dojam neprofesionalnosti i neozbiljnosti. Imajte na umu da isti agent nije zadužen samo za brigu o vašoj nekretnini, već i o brojnim drugim. Izuzetno je zahtjevno organizirati i koordinirati sve silne sastanke i druge obveze tijekom dana.

U trenutku pojave pravih kupaca/najmoprimaca/zakupodavaca slijedi pokretanje procesa kupoprodaje, najma ili zakupa. Obično, primjerice, kupci zatraže dodatne sastanke u nekretnini u svrhu finalizacije pregovora. Tijekom pregovora prisustvo je agenta ključno, a u većini slučajeva i – presudno. Nakon utvrđivanja kupoprodajne cijene definira se uvjete procesa, prilaže i iznova provjerava vlasničkopravnu dokumentaciju, dogovara dinamiku isplate. Agent je dužan komunicirati odvjetničkome uredu sve navedene informacije da bi se pristupilo kreiranju predugovora i ugovora o kupoprodaji, tabularne izjave, specijalne punomoći (prema potrebi), ugovora o darovanju i sve dokumentacije koju specifičnosti pojedinih procesa podrazumijevaju. Unaprijed se personalizira zapisnik o primopredaji, kreira prijedlog za upis predbilježbe ili upis prava vlasništva i ostale potrebne radnje. Agent do okončanja procesa koordinira sve aktivnosti, što uključuje i pomoć pri rješavanju aktivnih plombi, zabilježbi, zatvaranju tereta, podnošenju zahtjeva za izdavanje pisma namjere te pri ishođenju lokacijske informacije (radi li se o zemljištu). Ujedno provjerava stanje u katastru, kreira i podnosi gradskim i državnim tijelima u ime vlasnika zahtjev za izdavanje brisovnih očitovanja, komunicira s osobnim bankarima kupaca, prati klijente prilikom solemnizacije ugovora o kreditu, prati rokove, obavještava klijente o predstojećim koracima, provjerava redovitost podmirivanja režijskih troškova, priprema zahtjev za upis prava vlasništva, izvršava primopredaju nekretnine, prema potrebi prati klijente u banku, spašava svijet prije Supermana, preusmjerava meteorite i sve obavlja, po mogućnosti, s mobitelom u drugoj ruci. Znamo da posljednji navodi nisu u potpunosti točni (da se ego Clarka Kenta ne osjeti poljuljanim), no ponekad se doista čini kao da je za profesionalno obavljanje posla agenta za nekretnine potrebna nadnaravna sposobnost.

Ili više njih.

 

Rizik zvan 'Ja to mogu sam/a'

Čini li vam se sve navedeno u domeni posla agenata za nekretnine banalnim, možete pokušati prodati/kupiti/iznajmiti nekretninu samostalno. Dužnost nam je upozoriti vas na visok postotak vlasnika nekretnina koji su se odvažili, no danas vode iscrpljujuće sudske parnice. Nije dovoljno kupiti obrazac u Narodnim novinama, jer je isti ozbiljno manjkav u temeljnim odredbama. Ujedno ne prati personalizirane zahtjeve i uvjete zasebnih, specifičnih kupoprodajnih procesa. Za vašu dobrobit savjetujemo - ne želite li baš agenciju, angažirajte odvjetnika. Pritom morate računati na ozbiljne troškove koji nerijetko premašuju iznose posredničke provizije. U odnosu na troškove koji bi vas mogli opteretiti zbog pogrešaka, riječ je ipak o zanemarivim iznosima. Kupoprodajni procesi podrazumijevaju visoke uloge, ozbiljne novčane transakcije i kompleksne dinamike. Možda se opirete mogućnosti da o nečemu ne znate dovoljno, no rizik samostalnih angažmana je prevelik i vi morate brinuti o dobrobiti sebe i članova vaše obitelji. Ako ste uspjeli sve odraditi sami bez problema, a niste zaposleni kao agent ili odvjetnik, imajte na umu da ste imali sreće.

Ako ne želite uslugu posredovanja u cijelosti, već vam je potrebna pomoć oko samo jednog segmenta iz spektra agencijskih usluga, možete angažirati posrednika u tu izoliranu svrhu. Nekim je klijentima potrebna samo temeljita provjera dokumentacije, drugima je potrebno kreiranje kupoprodajne dokumentacije, a neki traže isključivo uslugu prijenosa režijskih troškova s imena prodavatelja na imena kupaca. U svakome od navedenih slučajeva  mudar odabir posrednika omogućuje vam uštedu vremena, mir i sigurnost da će sve biti riješeno u skladu sa zakonima, u definiranim rokovima i na učinkovit način.

 

'Rasvjetljavanje' problematike

Postoje bića koja preferiraju mrak. Ona, i Shrek, naravno, mogli bi se (hipotetski) povremeno naći u nečijim ormarima. Dobra je vijest da je mjera u kojoj su realni gotovo identična mjeri u kojoj vrijedi tvrdnja da su agencije nepotrebne. To znači da, mori li vas strah od vlastita ormara, definitivno nemate razloga za brigu. 

Ne vjerujete li još uvijek, ključni je prekidač za dodatno rasvjetljavanje – OVDJE.

ADRESAR nekretnine © 2020. Sva prava pridržana. Adresar web Adresar nekretnine