Licencirana
agencija
Izbornik

BLOG

PRETRAGA NEKRETNINA
Lokacija

Želim iznajmiti nekretninu. Što trebam učiniti, na što obratiti pozornost i koje su moje obaveze?

06. 04 2018. Autor: Adresar

U vašem su vlasništvu stan ili kuća u kojima ne stanujete, a opterećuju vas troškovi režija i redovitog održavanja istih? Otkrit ćemo vam kako opterećenje takvog tipa pretvoriti u izvor prihoda na redovitoj mjesečnoj bazi. Najam nekretnina jedna je od opcija kojom to možete postići, a podrazumijeva ustupanje stana ili kuće najmoprimcu u svrhu stanovanja uz za to određenu najamninu. Imate li iskustva u navedenim aktivnostima, ovaj će vam članak poslužiti kao podsjetnik na neizostavne korake prilikom iznajmljivanja nekretnina. Onima koji su tek odlučili upustiti se u iznajmljivanje poslužit će kao koristan izvor informacija i savjeta o preduvjetima uspješnog manevriranja predstojećim aktivnostima, o pratećoj pravnoj dokumentaciji, obvezama najmodavaca i najmoprimaca, potencijalno problematičnim situacijama i načinima na koje vam u svim navedenim prilikama može pomoći kvalitetna agencija za nekretnine.

 

Korak 1. Objava oglasa na stranicama za oglašavanje nekretnina

Pod pretpostavkom da ste nekretninu koju želite iznajmiti već temeljito očistili i doveli u stanje pogodno za iznajmljivanje i pristojan život budućih stanara te da ste odabrali agenciju za nekretnine sukladno vašim preferencijama, predstoji vam izrada kvalitetnih i reprezentativnih fotografija svih prostorija koje vaša nekretnina objedinjuje. U tu svrhu Adresar zadatak povjerava svojem profesionalnom fotografu, koji svojim sofisticiranim pristupom omogućuje vizualno isticanje svih prednosti vaše nekretnine. Znamo da vizualni elementi izrazito djeluju na stvaranje inicijalnog dojma o nekretnini i olakšavaju nam kreiranje oglasa kojim možemo u optimalnom roku privući vaše buduće najmoprimce. Neki od najposjećenijih portala za oglašavanje na koje se osobno oslanjamo su: Njuškalo, Plavi oglasnik, Crozilla, Indeks oglasi, Indomio, Čačkalo, Realitica itd. Za maksimalan učinak i najveći doseg vaše željene publike najbolje je usporedno nekretninu oglašavati na više raspoloživih portala. Posebnu pažnju posvećujemo temeljitosti u opisu kojoj teže budući stanari, no izbjegavamo opterećivati sadržaj suvišnim informacijama koje se ne odnose na kvalitetu stanovanja u predmetnoj nekretnini. Važno je istaknuti karakteristike stana/kuće zasebno (ukupna stambena površina, koliko prostorija ima, nabrojite koje su, istaknite ostaje li namještaj ili ne, kakav je tip grijanja, je li uveden sustav klimatizacije, portafon, postoji li internetski priključak), opisati karakteristike stambene zgrade u kojoj se stan nalazi (stupanj održavanosti i uređenosti, postoji li u zgradi lift, postoje li spremišta i pripadajuća parkirališna mjesta), kao i prednosti lokacije (blizina stajališta javnog gradskog prijevoza, trgovina, blizina obrazovnih ustanova, parkova/zelenih površina, pošte, banaka i sl.). Ostavljate li budućim najmoprimcima u stanu/kući određene aparate na korištenje, svakako spomenite agentima za nekretnine koje. Ljudi doista vole znati hoće li im u budućem domu, iako privremeno, biti osigurani svi uvjeti za ugodan boravak, što su informacije kojima agenti trebaju pravovremeno raspolagati.

 

Korak 2. Prezentacija nekretnine

U suradnji s agencijom objavili ste oglas i počeli su pristizati prvi pozivi interesenata. S nekolicinom njih dogovoren je sastanak u predmetnoj nekretnini. Prilikom osobnog predstavljanja iste, osim za čistoću i njen izgled, pobrinite se da se gosti po dolasku osjećaju ugodno u vašoj blizini, odlučite li biti prisutni uz agenta. Vaš nastup može presuditi u odluci hoće li unajmiti stan/kuću ili ne. Morate svakako imati na umu da činjenica da ste vlasnik nekretnine ne podrazumijeva pretjeranu intervenciju u privatne stvari potencijalnih najmoprimaca. Za vas je ponajviše važno da ste sigurni u njihove platne mogućnosti i redovita primanja, da se radi o osobama koje su zainteresirane za najam dugoročnog tipa te da su spremne, sukladno ozbiljnijim interesima, pristupiti potpisu ugovora o najmu nekretnine. Napominjemo da se radi o informacijama koje agenti pravovremeno saznaju, odnosno provjeravaju prije samih dogovora prezentacije ne bi li filtrirali ponude interesenata eliminirajući pritom sve one koji nisu ozbiljnih namjera.

 

Korak 3. Potpis ugovora o najmu i definiranje najamnine i pologa

Ugovor o najmu nekretnine dokument je kojim su regulirani odnosi ugovornih strana – najmodavaca i najmoprimaca. Sklapanje istoga u Republici Hrvatskoj uvjet je zakonitog stanovanja i pravna osnova u slučaju postupaka koji se kose s ugovornim odredbama ili odredbama aktualnog Zakona o najmu stanova. Glavne su sastavnice ugovora o najmu:

  • ugovorne strane (osobne informacije najmodavaca, najmoprimaca i članova domaćinstva)

  • opis nekretnine ili njenog dijela koji se daje u najam (poželjno da bude usklađen s formalnim opisom nekretnine iz vlasničkoga lista)

  • visina najamnine i pologa te dinamika plaćanja

  • opis ostalih troškova vezanih uz stanovanje i način podmirivanja istih

  • rokovi i vrijeme trajanja ugovorne obveze

  • prava i obveze ugovornih strana

  • odredbe i uvjeti održavanja nekretnine i popravaka oštećenja

  • odredbe o uporabi zajedničkih prostorija, dijelova i uređaja zgrade i zemljišta na kojoj se nekretnina nalazi

Naoko jednostavan sadržaj u praksi ipak nije jednostavan koliko se to inicijalno čini. Nedovoljno svjesni pravnih osnova i zakonskih regulativa iz kojih jedan dokument takvog tipa proizlazi, vlasnici nekretnina teže ih kreirati samostalno. Valja napomenuti da se radi o ugovoru za koji je karakteristična obvezna narav odnosa i koji implicira određene pravne učinke. Svaki ugovor treba biti korektan, personaliziran, usklađen sa važećim Zakonom o najmu stanova, Zakonom o obveznim odnosima i Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, kao i svim aktualnim propisima. Svaki pokušaj samostalnog kreiranja predstavlja nadripisarstvo. Nadalje, valja voditi brigu o utvrđivanju korektnog iznosa najamnine. Visina najamnine mora odgovarati prosječnim cijenama najma nekretnina sličnih karakteristika i stupnja uređenosti na konkretnoj lokaciji. S obzirom na bogato iskustvo u terenskome radu, agent za nekretnine znat će vam sugerirati realan iznos sukladno lokaciji, stupnju uređenosti vaše nekretnine, održavanosti vaše stambene zgrade, mikrolokaciji i infrastrukturi. Ugovarate li najam neodređenog roka, svakako obratite pozornost na zakonsku odredbu kojom se zabranjuje modifikaciju iznosa najamnine tijekom prvih godinu dana trajanja ugovorne obveze. Želite li je po isteku zakonski utvrđenog vremenskog minimuma povisiti, dozvoljeno je povećanje samo do 20% više od prosječne cijene najma nekretnina na predmetnoj lokaciji. Svaku promjenu u iznosu svakako mora pratiti adekvatan pravni dokument (aneks, odnosno dodatak ugovoru o najmu) kojeg izrađuje agencija u suradnji s odvjetničkim uredom. Prilikom potpisa i ovjere ugovora isplaćuju se prva mjesečna najamnina i polog u iznosu  jedne mjesečne najamnine. Dakle, definirate li najamninu u mjesečnome iznosu od 300 EUR, prilikom zaključenja ugovora preuzimate sveukupno 600 EUR (300 EUR najamnine + 300 EUR pologa). Polog možete odrediti u iznosu većem ili manjem od navedenog, no običaj je izjednačiti ga s visinom najamnine. Uloga pologa vlasnicima je nekretnina važna s obzirom na to da predstavlja novčano jamstvo i moguće ga je u cijelosti zadržati u slučaju grubih kršenja odredbi ugovora od strane najmoprimaca. Ispoštuju li se sve odredbe ugovora, prilikom njihova odlaska polog ste im dužni vratiti. Alternativno ga možete tretirati i kao posljednju najamninu, slože li se najmoprimci s takvom opcijom.

 

Korak 4. Prijava nadležnoj poreznoj upravi, porezna davanja i prijava boravišta/prebivališta

Nakon sklapanja ugovora o najmu nekretnine, vaša je obveza prijava istog. Sukladno Zakonu o najmu stanova dužni ste ga dostaviti upravnom odjelu jedinice lokalne samouprave, odnosno Grada Zagreba i nadležnoj poreznoj upravi. Najmodavci stambenih prostora mogu biti obveznici:

  • poreza na dohodak od imovine

  • prireza porezu na dohodak

  • poreza na dobit

Porez na dohodak od imovine obračunava se i plaća iz primitaka od najma ako je vrijednost ukupnih godišnjih oporezivih isporuka u prethodnoj kalendarskoj godini bila manja od 230.000 HRK, a dohodak se ne utvrđuje temeljem poslovnih knjiga. Iznos poreza na dohodak obračunava se u visini od 12% porezne osnovice, a porezna se osnovica određuje u visini umanjenoj za 30% utvrđenog iznosa najamnine. Primjerice, ako ste definirali najamninu u iznosu od 2.500 HRK, porezna će osnovica iznositi 30% manje, odnosno 1.750 HRK. Na iznos porezne osnovice obračunava se 12%, što od 1.750 HRK iznosi ukupno 210 HRK. Iznos vašeg poreznog davanja bez obračunatog prireza iznosio bi, dakle, 210 HRK na mjesečnoj bazi. Prirez porezu na dohodak plaćaju obveznici poreza na dohodak ako je prirez propisan gradskom ili općinskom odlukom u mjestu prebivališta ili uobičajenog boravišta obveznika. Ne bismo li vam dodatno olakšali snalaženje u izračunu, prilažemo koristan link na stranicu koja vaša davanja obračunava automatski upisom iznosa najamnine - IUSINFO. Napominjemo da stvarna davanja znaju odstupati, sukladno razlikama u iznosima prireza. Ako vam je kao obvezniku poreza na dohodak nadležna porezna uprava odobrila plaćanje poreza na dobit umjesto poreza na dohodak, isti se obračunava po stopi od 18%, odnosno 12%, sukladno odredbama Zakona o porezu na dobit.

Osim poreznih obveza kao najmodavac imate i obvezu upozoriti svoje stanare na prijavu boravišta ili prebivališta, sukladno važećem Zakonu o prebivalištu. Propisane novčane kazne u slučaju neprijavljivanja variraju od 500 do 5.000 kuna u sljedećim slučajevima za fizičku osobu:

1. koja u propisanom roku ne prijavi prebivalište ili boravište ili radi iseljenja iz Republike Hrvatske ne odjavi prebivalište ili ne produži prijavu boravišta (članak 3. stavci 1. i 3. i članak 4. stavci 1. i 3.)

2. koja napušta prebivalište u trajanju duljem od godinu dana, radi privremenog odlaska izvan Republike Hrvatske, a o tome ne obavijesti nadležno tijelo na čijem području ima prijavljeno prebivalište, neposredno ili putem nadležne diplomatske misije – konzularnog ureda Republike Hrvatske u inozemstvu ili nadležno tijelo ne obavijesti o svojem povratku u Republiku Hrvatsku (članak 3., stavci 5., 6. i 7.)

3. koja prilikom prijave i odjave prebivališta i boravišta da netočne ili neistinite podatke (članak 9. stavak 4.)

4. koja prilikom prijave prebivališta i boravišta da lažnu izjavu da se u mjestu i na adresi prebivališta ili boravišta nastanila (članak 10. stavak 1.).

5. koja daje stan na korištenje drugoj osobi na razdoblje duže od tri mjeseca, a ne dostavi nadležnom tijelu u roku od 15 dana od dana kad je stan dala na korištenje podatke o osobi kojoj je stan dala na korištenje te mjestu i adresi na kojoj se stan nalazi (članak 10. stavak 4.).

Propisani rok za prijavu je za vas kao najmodavca, dakle, 15 dana od dana kad je stambeni prostor ustupljen na korištenje najmoprimcima, ne prijave li najmoprimci prebivalište/boravište u navedenome roku samostalno. Za prijavu su vam potrebni podatci o osobama kojima ste ustupili nekretninu, mjestu i adresi na kojoj se nekretnina nalazi te vaša pismena izjava. Odlučite li ipak oglušiti se na propisane obveze, što nikako ne preporučujemo, imajte na umu da nadležne institucije vrše terenske provjere. Usto valja svakako voditi računa o razlici između prebivališta i boravišta. Prebivalište je adresa u Republici Hrvatskoj na kojoj se osoba trajno nastanila radi ostvarivanja svojih prava i obveza vezanih uz životne interese kao što su obiteljski, profesionalni, ekonomski, socijalni, kulturni i drugi interesi. Boravište je adresa u Republici Hrvatskoj na kojoj osoba privremeno boravi, ali se na toj adresi nije trajno nastanila. Boravište se prijavljuje ako boravak traje dulje od tri mjeseca ili je uvjetovan ostvarivanjem samo pojedinih prava i obveza vezanih uz životne interese (zaposlenje, obrazovanje, dugotrajno liječenje i druge interese). Može se prijaviti samo dvije godine uzastopce na istome mjestu. Po isteku dvije godine boravište više nije moguće prijaviti, već je potrebno prijaviti prebivalište.

 

Korak 5. Održavanje ugovornog odnosa – obveze najmodavca i najmoprimca

Kao najmodavac vi ste prije svega dužni održavati stambeni prostor u stanju pogodnom za stanovanje. Po useljenju najmoprimaca potrebno je stvarno stanje evidentirati zapisnikom o primopredaji kojeg kreira agencija, a agent popisuje stanja svih brojila vezanih uz nekretninu. Najmodavac mora osigurati najmoprimcima mirno korištenje prostora, bez ometanja od strane njega ili od strane trećih osoba, osigurati popravke eventualno nastalih oštećenja u stanu, a koja su rezultat djelovanja viših sila ili dotrajalosti tehničkih uređaja nastalih redovitim korištenjem istih (TV, perilice rublja, hladnjaci, pećnice, ploče za kuhanje, bojler, instalacije centralnog grijanja, izljevna mjesta - slavine, vodokotlići, odvodi itd.) i to u roku od 48 sati za hitne popravke, odnosno unutar tjedan dana za ostale popravke nastale bez krivnje najmoprimaca. Samovoljni ulasci u stambeni prostor smatraju se povredom ugovora o najmu. Najmodavac ima pravo jednom mjesečno, uz prethodnu najavu i dogovor s najmoprimcima, provjeriti stanje nekretnine. Sve što prelazi spomenutu učestalost nekorektan je oblik ponašanja. Valja imati na umu da najmodavci, iako vlasnici predmetne nekretnine, nemaju pravo intervenirati u živote i dnevnu dinamiku najmoprimaca. Ne zaboravite da pružate uslugu najma koju najmoprimci plaćaju. To svakako podrazumijeva da imaju mir potreban za ugodan boravak u vašoj nekretnini.

Najmoprimci su dužni, s druge strane, koristiti stan sukladno njegovoj namjeni i odredbama ugovora o najmu, prvenstveno ga čuvajući od oštećenja. Također su dužni redovito i pravovremeno podmirivati sve financijske obveze, odnosno podmirivati troškove ugovorenih mjesečnih najamnina i režijske troškove. Nemaju pravo davati nekretninu ili njen dio u podnajam, ali imaju pravo primati goste koji su dužni ponašati se primjereno i u skladu s odredbama kućnog reda. Najmoprimci ne smiju vršiti relevantne preinake u stanu i zajedničkim prostorijama i uređajima u zgradi bez prethodne pisane suglasnosti vlasnika i po odlasku iz stambenog prostora isti moraju predati u stanju u kojem su ga preuzeli od najmodavca.

 

Korak 6. Režijski troškovi i plaćanje pričuve

Odmah po sklapanju ugovora o najmu, s danom potpisa i primopredaje nekretnine, najmoprimci postaju odgovorni za redovito podmirenje režijskih troškova koji opterećuju predmetnu nekretninu. Dužni su troškove podmirivati u rokovima dospijeća i izbjegavati moguće zatezne kamate. Međutim, iako često u praksi nije tako, jedini račun kojeg najmoprimci ne bi trebali podmirivati jest račun za zajedničku pričuvu. Sukladno Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima predmetni trošak proizlazi iz činjenice postojanja vlasništva na nekretnini te je kao takvo dužnost vlasnika nekretnine – najmodavca.

 

Problem! Najmoprimci ne podmiruju obveze s osnova najma pravovremeno!

Ne podmiruju li najmoprimci troškove stanovanja na redovitoj bazi, najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana. Isto vrijedi i za slučajeve posebno istaknute člancima 19. i 20. Zakona o najmu, a koje prenosimo u cijelosti:

Članak 19.

(1) Najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana ako se najmoprimac ili drugi korisnici stana koriste stanom suprotno Zakonu i ugovoru o najmu stana, a osobito:

1. ako najmoprimac ne plati u ugovorenom roku najamninu i druge ugovorene troškove u svezi sa stanovanjem,
2. ako najmoprimac stan ili dio stana daje u podnajam, bez dopuštenja najmodavca,
3. ako najmoprimac ili drugi korisnici stana ometaju druge najmoprimce ili korisnike zgrade u mirnom korištenju stanom ili poslovnim prostorom,
4. ako se stanom koristi osoba koja nije navedena u ugovoru o najmu i to za vrijeme dulje od 30 dana bez dopuštenja najmodavca, osim u slučaju kad je riječ o bračnom drugu, potomku, roditelju, osobi koju je prema Zakonu dužan uzdržavati ili o osobi koja pruža najmoprimcu ili drugim korisnicima stana nužnu njegu i pomoć samo dok potreba za nužnu njegu i pomoć traje,
5. ako se najmoprimac ili drugi korisnici stana ne koriste stanom za stanovanje, već se njime koriste u cijelosti ili djelomično za druge namjene.

(2) Najmodavac ne može najmoprimcu otkazati ugovor o najmu stana iako su ispunjeni uvjeti iz stavka 1. ovoga članka ako ga prethodno pisano ne opomene da u roku od 30 dana otkloni razloge za otkaz.
(3) Najmodavac ima pravo otkazati ugovor i bez opomene iz stavka 2. ovog članka ako najmoprimac više od dva puta postupi suprotno ugovoru, odnosno Zakonu.

Članak 20.

(1) Najmodavac može raskinuti ugovor o najmu stana ako:

- najmoprimac ili drugi korisnici zajedničkim prostorijama, uređajima i dijelovima zgrade svojom krivnjom nanose štetu koju u roku od 30 dana nisu otklonili,
- ako najmoprimac preinačuje stan, zajedničke prostorije i uređaje zgrade bez prethodne pismene suglasnosti najmodavca.

(2) Najmodavac raskida ugovor o najmu stana u pisanom obliku, s obrazloženjem i rokom iseljenja iz stana koji ne može biti kraći od 15 dana.

Otkaz ugovora  o najmu potrebno je dostaviti najmoprimcima u pisanoj formi, uz obrazloženje razloga. Regularni otkazni rok je tri mjeseca ne radi li se o slučaju grubog kršenja ugovora o najmu. Isti počinje teći od dana osobnog uručenja otkaza najmoprimcima ili od dana predaje raskida na pošti.

 

Najmoprimci ne žele napustiti nekretninu. Što mogu učiniti?

Članak 22. Zakona stavkom 4. definira mjeru i postupak u spomenutome slučaju – ne iseli li najmoprimac u otkaznome roku, odnosno u roku kojeg je odredio najmodavac, najmodavac može nadležnom sudu podnijeti tužbu za iseljenje najmoprimca. Tužba je jedini legitiman način iseljenja, unatoč nezgodnoj situaciji i svijesti o tome da u vašoj nekretnini borave osobe koje ne podmiruju svoje obaveze i za koje je izgledno da to nisu ni spremne učiniti. Upravo je zbog takvih izvanrednih, a mogućih, situacija potrebno savjesno pristupiti sklapanju ugovora o najmu (što smo već i posebno istaknuli) vodeći računa o tome da se u isti integriraju odredbe kojima se definira zakonsko založno pravo najmodavca na unesenom pokućstvu i drugim pokretninama najmoprimaca i njihovih članova obitelji, a koje mogu biti predmet ovrhe.

 

Kratki rezime - kako vam agencija može pomoći prilikom najma nekretnina?

Odlučite li angažirati agenciju za nekretnine prilikom iznajmljivanja, možete zaboraviti na glavobolju uzrokovanu administracijom, čestim prezentacijama nekretnine, iscrpljujućim pozivima interesenata i kontinuiranim rješavanjem spornih situacija s najmoprimcima. Agencija kao posrednik angažmanom preuzima kanaliziranje informacija između najmoprimaca i vas kao vlasnika. U Adresaru brinemo o kvalitetnom marketingu stana/kuće, izradi lijepih i reprezentativnih fotografija o kojima brine naš profesionalni fotograf; naši agenti brinu o tome da na svaki poziv interesenata pravovremeno reagiraju i nekretninu osobno prezentiraju u rokovima koji odgovaraju potencijalnim najmoprimcima; odvjetnički ured u suradnji s nama kreira ugovore o najmu i svu potrebnu prateću dokumentaciju; licencirani agent obavlja primopredaju nekretnine i kreira zapisnik u pratnji vlasnika i najmoprimaca, savjetuje ugovorne strane i stoji im na raspolaganju tijekom trajanja ugovornog odnosa. Inzistiramo na dugoročnom tipu najma (minimalno 12 mjeseci), što svakako ide u prilog rjeđem uznemiravanju vlasnika fluktuacijom ljudi u njegovoj nekretnini, stvara relativno stabilne prihode na mjesečnoj bazi i uvelike olakšava situaciju vlasnicima, ali i najmoprimcima. Cijena objedinjene usluge posredovanja agencije jedna je  mjesečna najamnina na rok od dvanaest mjeseci i ista se isplaćuje prilikom sklapanja pravnog posla – zaključenja ugovora o najmu.  Razmotrimo li sve spomenuto, doista blagotvorno može djelovati na razinu vaše smirenosti. Ponekad za vrijeme glavobolje pripravci ne rješavaju problem, ali zato u ovako specifičnim situacijama možemo mi. 

 

Kontaktirajte Adresarovu hitnu službu na – 095/ 6177 288! :)

 

ADRESAR nekretnine © 2020. Sva prava pridržana. Adresar web Adresar nekretnine