Licencirana
agencija
Izbornik

BLOG

PRETRAGA NEKRETNINA
Lokacija

Znate li što potpisujete? Ugovor o posredovanju vs. posrednički list

13. 07 2018. Autor: Adresar

Znate li što je ugovor o posredovanju, a što posrednički list? Često nailazimo na javne diskusije pojedinaca s osobnim iskustvom sudjelovanja u situacijama u kojima su morali potpisivati određene dokumente bez prethodnog adekvatnog obrazloženja svrhe potpisa. Što zapravo potpisujete kada potpisujete posrednički list, a u kojim se slučajevima zahtijeva potpis ugovora o posredovanju? Postoji li razlika između dvaju dokumenata? Izoštrite osjetila!

 

Što je posrednički list?

- Dobar dan! Zovem u vezi oglasa za stan xy iz vaše ponude. Mogu li ga osobno pogledati?

- Dobar dan! Naravno. Kada bi vam odgovaralo?

- Kada vlasniku odgovara, prilagodit ću se. Trebam li kao potencijalni kupac išta potpisivati?

Naznačen je scenarij jedan od najčešćih u našim razgovorima sa zainteresiranom stranom. Odgovor, uz dozu humora, glasi: “Da, trebate. Kupoprodajni ugovor.“ I hrpu drugih formulara. Ali nisu naši. Prethodnim pitanjem interesenti nisu, dakako, očekivali ovakav odgovor, već su referirali na obvezu potpisivanja dokumenta koji se u posredništvu naziva posredničkim listom.

Posrednički list je dokument koji je moguće tumačiti dvojako: kao izvadak iz posredničkog dnevnika potpisan od strane posrednika ili kao evidenciju učestalosti prezentacija pojedinih nekretnina iz ponude posrednika. Kada ga tumačimo kao evidenciju, obuhvaća navođenje točnog datuma prezentacije i dolaska interesenta u pojedinu nekretninu, navođenje osobnih podataka osoba koje dolaze (uz privolu, naravno, da umirimo GDPR inkvizitore) te njihov vlastoručni potpis. Posrednički list jasno navodi svrhu u koju se potpisuje te ni na koji način ne obvezuje treću stranu (potencijalnog kupca/najmoprimca) na plaćanje provizije, odnosno posredničke naknade. Takva evidencija omogućuje agencijama dostavljanje točnih izvještaja prodavateljima/najmodavcima o broju dolazaka agenata u pratnji klijenata te ujedno daje uvid u trud oko pojedine nekretnine. Jasno je da temeljem evidencije agencije dobivaju korisne informacije za internu upotrebu i unaprjeđenje poslovanja. Posebno moramo naglasiti da činom potpisivanja posredničkog lista pojedinac kao treća strana nije dao suglasnost za posredovanje agencije, odnosno nije postao nalogodavac s obvezom plaćanja posredničke naknade.

Posrednički je list moguće zlorabiti pretvarajući ga u svojevrsni ugovor o nalogu. Ugovor o nalogu je vrsta ugovora kojim se nalogoprimac obvezuje i ovlašćuje za račun nalogodavca izvršavati određene poslove. Izvršenjem naloga nalogoprimac stječe pravo na naknadu. Uvrštavanjem članka kojim se interesent tretira kao nalogodavac, posrednički list poprima formu ugovora o nalogu. Po okončanju kupoprodajnog procesa interesent je dužan, odluči li kupiti/unajmiti baš tu nekretninu koja mu je prezentirana, platiti posredničku naknadu agenciji. U tome trenutku konkretna agencija dobiva temelj za naplatu provizije s dviju strana. Valja imati na umu da je Zakonom o posredovanju u prometu nekretnina posredniku dozvoljena naplata provizije samo od nalogodavca, a nalogodavac može biti ili samo prodavatelj/najmodavac ili samo kupac/najmoprimac. Iznimno to mogu biti oba - u specifičnim situacijama u kojima kupac/najmoprimac posebno potpisuje ugovor o posredovanju u svrhu kupnje/najma nekretnine (kada agencija ciljano traži nekretninu i obvezuje se izvršiti cjelokupnu uslugu, a već ima prethodno potpisan ugovor o posredovanju s prodavateljem/najmodavcem). Posebno naglašavamo da se javljanje interesenta na postojeći oglas te dolazak u nekretninu u svrhu razgledavanja ne mogu smatrati osnovom za naplatu posredničke provizije niti se mogu smatrati osnovom za potpisivanje ugovora o nalogu. U svrhu dodatnog obrazloženja u cijelosti iznosimo službena očitovanja Ministarstva gospodarstva i Županijskog suda u Varaždinu u odluci broj Gž. 716/09-2 po navedenoj temi, objavljeno na portalu IUS-INFO:

„Vezano uz istu nekretninu u smislu Zakona postoji samo jedan nalogodavac kao obveznik plaćanja posredničke naknade. Osoba koju posrednik u prometu nekretnina nastoji povezati s nalogodavcem radi pregovora o sklapanju pravnih poslova kojih je predmet određena nekretnina zakon tretira kao treću osobu. Nalogodavcem u smislu Zakona smatra se samo onaj tko je s posrednikom sklopio ugovor o posredovanju. „Evidencija o razgledu nekretnine“ ne može se u smislu Zakona smatrati ni ugovorom niti predugovorom o posredovanju bez obzira na sadržaj koji je posrednik u prometu nekretnina unio u njega niti „Evidencija o razgledu nekretnine“ može rezultirati obvezom podmirenja posredničke naknade.

Samo javljanje na oglas o prodaji stana na web stranici određene agencije, bez sklapanja ili potpisivanja ugovora o posredovanju u prometu nekretnina u smislu naprijed citiranih odredbi Zakona, ne rezultira pravnim poslom s agencijom za posredovanje, te ne nastaje odnos nalogodavac - posrednik u smislu važećih odredbi ovog Zakona.(…)

Važno je istaći da svaka manipulacija ili prisila na sklapanje ugovora o posredovanju u prometu nekretnina predstavlja eklatantno kršenje odredbi Zakona, budući da je suština ugovora i njegova osnovna karakteristika da je to sporazum, konsenzus, očitovanje volje ugovornih strana, a ne prisila.“

MG

„Ako je između tuženika i prodavatelja sklopljen kupoprodajni ugovor posredovanjem agencije za posredovanje, tada je prodavatelj kao ugovorna strana iz ugovora o posredovanju sklopljenog s agencijom u obvezi platiti proviziju, a ne i tuženik (kupac), budući da se obraćanje kupca agenciji zbog zainteresiranosti za kupnju nekretnine te upozorenje od strane agencije na obvezu plaćanja provizije u slučaju prodaje, ne može smatrati sklapanjem ugovora o posredovanju, budući je agencija za posredovanje ispunjavala svoju ugovornu obvezu prema prodavatelju s kojim je sklopila ugovor o posredovanju.“

ŽSV

Dakle, javite li se samo na oglas u želji da vidite nekretninu te odlučite na kraju istu i kupiti, prema važećim zakonskim odredbama niste dužni plaćati agencijsku proviziju.

 

Što je ugovor o posredovanju?

Ugovorom o posredovanju posrednik se obvezuje dovesti u vezu s nalogodavcem osobu koja bi s njim pregovarala o sklapanju ugovora, a za tu mu se uslugu nalogodavac obvezuje isplatiti posredničku proviziju. Osnovna je obveza posrednika spajanje nalogodavca (prodavatelja/najmodavca) i treće strane (kupca/najmoprimca) u svrhu pregovora i realizacije kupoprodaje/iznajmljivanja nekretnine. Ugovorom se definiraju prava i obveze ugovornih strana, ugovorni uvjeti i trajanje obveze. U pravilu se sklapa s prodavateljima/najmodavcima i pruža valjanu zakonsku osnovu za obavljanje posredničke djelatnosti. Svaka je agencija dužna arhivirati sve ugovore o posredovanju i voditi Posrednički dnevnik, odnosno trajnu evidenciju svih agencijskih suradnji u kojima je potpisan Ugovor o posredovanju.

Dvije su osnovne vrste Ugovora o posredovanju – klasični i ekskluzivni/isključivi. Klasični tip ugovora omogućuje agenciji oglašavanje i prodaju/iznajmljivanje nekretnine u ime vlasnika, a vlasnik može činiti isto samostalno ili posredstvom drugih agencija. Za razliku od njega, ekskluzivan tip ugovora u potpunosti je restriktivan – prodavati/iznajmljivati u ime vlasnika može samo odabrana agencija.

 

Kada kupac/najmoprimac potpisuje ugovor o posredovanju, a kada posrednički list?

Kupci i najmoprimci redovito imaju viziju idealne nekretnine koju bi voljeli kupiti/iznajmiti. S obzirom na to da ponekad potražnja za takvom nekretninom može zahtjevnošću nadmašiti i sposobnosti Sherlocka Holmesa, kupci/najmoprimci odlučuju pronaći vlastitog Watsona koji će im pomoći u nastojanju – odlučuju se na angažman agencije. U navedenom slučaju agenti sebe ne doživljavaju kao Watsona, već više kao vitezove u križarskome ratu, s obzirom na to da ponekad takav oblik potražnje liči na ratni pohod ozbiljnih razmjera. Žele li interesenti da netko u njihovo ime odrađuje takve aktivnosti, svakako će biti potrebno potpisati Ugovor o posredovanju pri kupnji/najmu. Njime se reguliraju ugovorni odnosi i jasno naznačuje što sa žrtvama ratnih pohoda, koliko će pohod trajati te se utvrđuje visina naknade za pretrpljene gubitke. Šalu na stranu, potražnja za nekretninom idealnih karakteristika ozbiljan je izazov svakome agentu, s obzirom na raznolikost preferencija (a često nisu uklopive u raspoloživi budžet). Zahtjevnije je ciljano za klijenta tražiti, no uvrstiti nekretninu prodavatelja u postojeću ponudu. Ugovorom o posredovanju pri kupnji/najmu agencija se obvezuje, uspije li pronaći odgovarajući stan/kuću/poslovni prostor, izraditi cjelokupnu dokumentaciju za osobu koja je izdala nalog (potpisala ugovor o posredovanju). U konkretnom se slučaju stoga posrednička naknada naplaćuje od kupca (pod uvjetom da nekretnina već nije uvrštena u ponudu agencije). U slučaju da se takvome interesentu nakon nekog vremena traženja ipak svidi nekretnina iz postojeće ponude agencije, odnosno za koju agencija već ima potpisani nalog o posredovanju s prodavateljem, tada postoji osnova za naplatu posredničke provizije s dviju strana.

Posrednički list kupci/najmoprimci potpisuju prilikom obilaska nekretnina. Agent je dužan objasniti ulogu potpisa i posebno naznačiti da predmetni list nije ugovor o posredovanju niti predstavlja bilo kakvu osnovu za naplatu provizije. Međutim, valja obratiti pozornost na to da su u stan/kuću/prostor došli u pratnji konkretne agencije i proda/iznajmi li im nakon toga vlasnik nekretninu sam ili putem druge agencije, sebe dovodi u ozbiljno problematičnu situaciju. Takva situacija podrazumijeva isplatu agencijske provizije u cijelosti od strane vlasnika agenciji koja je prvotno dovela treću stranu u nekretninu. Prodavatelji/najmodavci potpisom ugovora o posredovanju s agencijom stvaraju obvezan odnos. Prekrše li ugovorne obveze na prethodno spomenut način, situacija je utuživa i stvara neugodnosti prodavatelju/najmodavcu, kupcu/najmoprimcu, kao i agenciji. Posrednički list će u tom slučaju poslužiti kao dokaz da su interesenti u pratnji konkretne agencije doista bili prethodno u nekretnini.  

 

Treba li se bojati potpisa posredničkog lista?

Naiđete li prilikom pregledavanja oglasa na nekretninu čije vam karakteristike odgovaraju, poželite je osobno vidjeti i u tu svrhu odaberete agenciju, korektno je slijediti uvjete suradnje koje vam agencija prezentira. Podrazumijeva li to potpis posredničkog lista, provjerite sadrži li članak temeljem kojeg se pretvarate u nalogodavca. Ne sadrži li, znači da je sastavljen u skladu sa zakonom i propisima te se radi o benignoj evidenciji broja prezentacija pojedine nekretnine. Agenti Adresara u svakom će vas slučaju upozoriti na sadržaj svih dokumenata koje ćete trebati potpisivati. S obzirom na usvojen Kodeks etike čiji je potpisnik, Adresar sve elemente poslovanja usklađuje sa zakonskim odredbama te, izuzev slučaja u kojem tražite posredovanje za vas osobno kao kupci/najmoprimci, ne naplaćuje posredničku proviziju.

 

ADRESAR nekretnine © 2020. Sva prava pridržana. Adresar web Adresar nekretnine